收入增长为什么跟不上房价上涨?

在近日举行的一个论坛上,央行货币政策委员会委员樊纲提出,稳定房价不一定房价不变,真正不变的是相对价格,只要房价与收入的比例关系基本稳定,住房市场就应该能基本稳定。

目前房价收入比太高,一般人都认为是房价太高了,需要使房价降下来。但经济学家却有不同的视角:也可以认为是收入太低了。相应地,降低房价收入比的办法是提高收入。樊纲这番话的意思是,房价可以涨,只要收入跟着涨,使两者比例继续基本稳定,那就没问题。

几年之前,就有另一位知名经济学家表达过类似的观点。那时人们就认为房价太高了。但他认为,收入增长也很快(名义增长率常常超过10%),几年之后,房价就会变得可以承受,人们就不会觉得房价太高。果然,现在的人们看几年前的房价,并不觉得太高,是勉强可以承受的。这是因为他们收入增长了。但问题是,这几年房价又上涨了,而且涨幅比收入还大。现在的人们看现在的房价,感觉上是更高了,更加难以承受。

这十几年来,房价和收入你追我赶,就像在进行一场追逐战,房价跟着收入上涨,收入跟着房价增长。人们的收入增长了,能够承受更高的房价,于是开发商涨价,并建造更大更好的房子。另一方面,房价上涨使人们的生活成本上升,劳动力成本随之上升,人们的收入也随之增长;另外,还有一部分人从上涨的房价中获得了更高的收入。

房价和收入在相互追逐中都实现了增长,看起来,这是一个正反馈,也是市场具有自我平衡能力的表现,当不平衡出现时,在市场机制的作用下,市场主体会自动调整,使市场重新趋于平衡。在从不平衡到再平衡的过程中,经济和收入实现了增长。多数经济学家相信市场的自我平衡能力,他们是乐天派,认为不需要为失衡而担忧。

这种乐观心态在1980年代的价格闯关中也有体现:放开价格会使价格上涨,但工资和收入也会随之增长,最终消化掉上涨的物价。这是所谓“高物价,高收入”模式,根据理论推导,可以使经济在更高的水平实现平衡。那时对民生影响最大的经济变量是物价,现在对民生影响最大的则是房价。所以,当年关于物价和收入的理论,到现在就变成了关于房价和收入的理论,但思想内核是一样的。

宏观经济学有一个假设,如果工资和收入能够随着通货膨胀实现同比例的增长,那么,通货膨胀就只产生“菜单成本”,而不会对经济运行造成重大影响。所谓“菜单成本”,就是企业调整价格以及印制新的价目表的成本。这种成本并不大。很少有人能够相信通货膨胀只产生“菜单成本”而不带来其他负面影响,但市场调整、各主体各变量互相适应这种推理方式其实影响了很多人的思维。

持这样思维方式的人会忽视发展中的不平衡、不协调,因为在他们看来,不平衡、不协调是一时的,各主体各变量会相互适应,最终又达到平衡与协调。那么,一时的不平衡、不协调,反而是越大越好,因为那意味着经济更大的调整、更大的增长,例如这些年房价大涨就造就了很多千万富翁。这其实是一种“进中求稳”的思维方式,先求经济发展,不管是否平衡、协调,都要求“进”求变,在变化中就能实现再平衡,就能实现“稳”。

但实践证明,“进中求稳”是难以实现的,经济往往是从一个不平衡、不协调走向更大的不平衡、不协调,而不是自我调整到平衡、协调。就房价和收入来说,它们并没有实现良性的互相追逐、调整、适应,而是差距越来越大,收入增长越来越跟不上房价上涨的步伐,由此产生的经济和金融风险也越来越大。“稳中求进”才是更适应当前形势的,现在需要更加重视平衡和协调,在此基础上再求进求变。12月8日召开的中共中央政治局会议再度强调,稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则。会议进一步要求,要长期坚持。

为什么房价和收入不能在相互追逐中形成可持续的正反馈?主要原因在于,房价上涨与通货膨胀一样,会导致收入和财富的分配失衡,一部分人在房价上涨中获利甚多,而更多的人受损。因此,在房价和收入的追逐战中,一部分人跑得越来越快,另一部分人却掉队了,而且掉队的人数越来越多,差距也越来越大。正因如此,现在迫切需要建立房地产市场发展的长效机制,使房地产以及经济整体更加平衡与协调,而不能冀望收入增长能自动跟上房价上涨的步伐。

来源:21世纪经济报道

责任编辑:林天晴