周业樑:房地产金融风险的监测与防范

近年来,我国房地产业发展迅速,已成为扩大内需、拉动经济增长的一支重要力量。但是,房地产投资资金链长,需求量大,某一环节出现问题,就会造成资金大量占压和损失。因此,房地产市场存在的风险,不管是“萧条”、“过热”或是“泡沫”,都会对金融乃至国民经济发展产生较大影响。从金融角度出发,研究房地产金融风险,进而探索建立房地产金融预警机制,对促进房地产市场健康发展和防范化解金融风险,有着重要的意义。


加强对房地产金融风险的监测


当前,应尽快建立房地产金融预警监测系统,定期收集宏观经济及房地产业投资、居民收入与消费水平变化等信息资料,从定性和定量两方面分析房地产市场供需整体走势和结构变化,反映房地产业和房地产金融风险状况,并以此及时调整贷款投向,以保持对房地产金融风险经常、持续性的监测与分析。


1.控制房地产投资与信贷投入比。

土地储备自有资金与信贷投入比不得低于40%。从资金角度看,目前商业银行发放给政府土地储备中心的贷款主要用于支付土地收购补偿、预付出让土地开发费用。通常情况下,商业银行对政府土地储备贷款按实际补偿成本金额发放,且多以信用贷款方式投放。但在实际操作中,由于土地储备中心为非营利机构,其偿还贷款的资金来源主要是土地储备开发、土地市场出让、财政补助款等。因此,土地储备开发成本与土地市场出让价格变化会直接影响还款资金来源,从而形成银行信贷风险。从信贷管理角度看,土地储备属政府行为,金融机构很难准确预测政府土地储备机构的合理负债水平、资金需求量和还款来源,信贷监督作用难以发挥。因此,商业银行应控制土地储备机构自有资金与信贷投入比,即土地储备机构自有资金应不低于投资总额的30%,且商业银行应主动介入土地储备机构的运作,了解其资金需求量和还款来源,加强信贷监督,适当改变以信用形式发放贷款为主的贷款发放方式,增加抵押、质押、保证等担保方式在土地储备贷款中的比重,尽可能减少信贷风险。

房地产开发商投资与信贷投入比不得低于40%。房地产投资项目周期长,投入多,对资金的需求尤为突出,风险不确定。目前,各商业银行为控制开发商信贷风险,规定企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%,但许多房地产开发商通过挪用流动资金贷款代替开发贷款或由施工企业垫资的方法,增加其自筹资金比例,获得银行贷款。信贷资金过多进入房地产开发领域,造成了房地产市场的虚假繁荣,同时也增加了银行信贷风险。为此,商业银行应充分重视房地产贷款风险的危害,积极建立房地产开发商信用等级评估系统,根据等级核定贷款额度。另外,商业银行应分别设定高档住宅与经济适用房的信贷投入比,适当向经济适用房倾斜,以降低经济适用房的信贷投放门槛。

个人住房按揭贷款比例要适当提高。目前,各商业银行规定的个人住房按揭贷款首付比例大多在20%~30%之间。但根据目前房地产市场的要求,商业银行应适当提高个人购买豪华别墅、高档商用房或以投资为目的购买第二套普通住房的首付比例。


2.监测房地产开发面积、竣工面积和销售面积的变化。

房地产市场当年开工面积,竣工面积与销售面积三者之间存在着密切的关系。开工面积与销售面积之比表示房地产市场未来供应状况;竣工面积与销售面积之比表示当期房地产市场销售状况,两者之间的差额表示房产空置率。通常下,房地产市场存在一定的空置率是合理的,但如果空置率持续上升,说明需求不足、投资过快,此时要严格控制信贷投入,防止信贷风险。相反,如果空置率偏低,则说明现房有效供给少,影响销售增长。在分析住房空置率时,要注意分类分析,如分清高档、中档、低档和经济适用住房以及商用房、写字楼滞压情况,以防止结构失衡带来的风险。


3.密切关注房地产价格。

从当前房地产价格变化看,普通住宅价格上升,表明市场对普通住宅需求扩大。而别墅、写字楼、商用房价格下跌,说明供求失衡,已经出现滞压。但商用房价格由“租”(土地转让价格)、“价”(商用房人工、物耗价格)和“税”(各类税费)构成,要具体分析价格上涨或下跌的原因。值得注意的是住房价格对贷款风险影响过大,在价格上涨较快时,商业银行要注意调低贷款比例,以防止价格上涨过快而带来的信贷风险。反之,房价长期低迷,说明已经出现风险,应采取有效措施控制和化解风险。


4.控制房价与个人收入比。

国外房地产业发展经验表明,房屋销售价与消费者户均年可支配收入的合理比率为6~8倍,而我国则远远高于这一比率,这说明我国居民个人住房贷款的还款压力较大。因此,商业银行应科学测算有关量化比例,科学确定贷款规模,建立较为完善的跟踪关联效应指标体系,在满足消费者贷款需求的同时,谨防购买者购房后无力偿还贷款带来的信贷风险。